Artículo
2026-05
Licencia de obra en Madrid: cuándo basta la declaración responsable
Publicado el · Actualizado el · 7 min de lectura · Por Marta Ibáñez, arquitecta (COAM 18.472)
En Madrid hay dos caminos para legalizar una reforma de vivienda. Elegir el equivocado no solo retrasa la obra: puede pararla con la demolición ya hecha.
Los dos caminos
| Declaración responsable | Licencia de obra | |
|---|---|---|
| Cuándo | Obra interior que no toca estructura, fachada, cubierta, elementos comunes ni el uso del inmueble | Estructura, fachada, cubierta, cambio de uso, aumento de superficie o edificio protegido |
| Cuándo puedes empezar | Al presentarla, si está completa | Al obtener la resolución |
| Plazo habitual | Inmediato | 4 a 12 semanas |
| Documentación | Formulario, memoria, presupuesto y, según alcance, documentación técnica | Proyecto técnico visado, dirección de obra y estudio de gestión de residuos |
| Coste orientativo | Tasa municipal + ICIO sobre presupuesto | Tasa + ICIO + honorarios de proyecto y dirección |
Los importes de tasa e ICIO se calculan sobre el presupuesto de ejecución material y cambian cada año en la ordenanza fiscal. Confirma siempre las cifras vigentes en la sede electrónica del Ayuntamiento antes de firmar nada.
Las cuatro preguntas que deciden el camino
- ¿Vas a abrir hueco en un muro de carga? Si sí, licencia con proyecto visado y cálculo estructural. No hay atajo.
- ¿Cambias algo que se ve desde la calle o desde el patio? Ventanas con otra carpintería, cerramiento de terraza, rejas: eso es fachada, y en muchos edificios está regulado además por la comunidad y por el nivel de protección.
- ¿El inmueble tiene protección? Gran parte del centro de Madrid está en catálogo. Comprueba el nivel antes de comprar, no después.
- ¿Cambia el uso? Local a vivienda es el caso más frecuente y el más largo: hay que acreditar superficies, ventilación e iluminación mínimas de habitabilidad.
Tres errores que paran obras
- Declarar «pintura y suelos» y tirar tabiques. Si la inspección aparece, se paraliza la obra y se abre expediente. Y la inspección aparece cuando el vecino llama.
- Olvidar la comunidad. La autorización municipal no sustituye al acuerdo con la comunidad de propietarios cuando afectas a elementos comunes: bajantes, patios, fachada.
- No tramitar la ocupación de vía pública. El contenedor de escombro sin autorización es multa y retirada, con la obra a medias.
Qué hacemos nosotros
En la primera visita determinamos el régimen aplicable y lo dejamos por escrito en el anteproyecto. Redactamos la documentación, la presentamos, hablamos con el administrador de la finca y tramitamos la ocupación de vía pública si hace falta. Está incluido en el presupuesto: las tasas municipales y el ICIO se repercuten a coste, con el justificante.
Si necesitas una lectura previa antes de comprar una vivienda o un local, escríbenos con la dirección y la referencia catastral.