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2026-02
Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid en 2026
Publicado el · Actualizado el · 9 min de lectura · Por Marta Ibáñez, arquitecta (COAM 18.472)
Respuesta corta: entre 750 y 1.400 € por metro cuadrado sin IVA para una reforma integral dentro de la M-30. Respuesta útil: eso depende de cinco variables que puedes comprobar tú mismo antes de pedir presupuesto.
El precio por metro cuadrado y por qué engaña
El €/m² sirve para descartar, no para presupuestar. Una vivienda de 60 m² sale más cara por metro que una de 120 m², porque cocina y baño concentran el gasto y no crecen con la superficie. En nuestras obras cerradas de los últimos doce meses la horquilla real es esta:
| Nivel | €/m² | Vivienda de 90 m² | Qué incluye |
|---|---|---|---|
| Renovación | 480–650 | 43.000–58.500 € | Sin cambiar distribución: pintura, suelos, un baño, carpintería y electricidad parcial. |
| Integral media | 750–950 | 67.500–85.500 € | Cuatro instalaciones nuevas, distribución modificada, cocina y baños completos. |
| Integral alta | 1.100–1.400 | 99.000–126.000 € | Lo anterior con carpintería a medida, climatización por conductos, piedra natural y domótica. |
Las cinco variables que mueven el precio
- El año del edificio. Anterior a 1960 significa instalaciones desde cero, posible bajante de fibrocemento y forjados que hay que comprobar. Suma entre un 12 y un 20 %.
- Número de baños. Cada baño completo son 6.400 € o más. Pasar de uno a dos es el salto que más cambia el total en viviendas pequeñas.
- Si tocas la distribución. Tirar tabiques de panderete es barato; abrir en muro de carga son 4.000–9.000 € entre refuerzo metálico, proyecto visado y licencia.
- Climatización. Radiadores de agua caliente frente a aerotermia con conductos: 5.000 € frente a 9.600 € en 90 m², más el falso techo que exige la segunda.
- Planta y ascensor. Un cuarto sin ascensor encarece la mano de obra entre un 4 y un 7 % solo por acarreo de material y escombro.
Los siete conceptos que faltan en los presupuestos baratos
Cuando dos presupuestos de la misma obra se separan 20.000 €, casi nunca es el margen. Es el alcance. Comprueba que estos siete aparecen escritos y medidos:
- Gestión de residuos con certificado de gestor autorizado: 900–1.600 €.
- Boletín eléctrico CIE y, si hay gas, certificado de instalador habilitado: 380–900 €.
- Ayudas de albañilería: rozas, pasatubos, remates y regularización: 2.000–4.000 €.
- Protección de zonas comunes y ocupación de vía pública si hace falta contenedor.
- Partida de imprevistos, entre el 4 y el 6 % del total.
- Limpieza fin de obra, que no es «barrer»: 400–700 €.
- Planos as-built y garantías agrupadas al cerrar. Cuestan cero y valen mucho a los diez años.
El IVA, que no es un detalle
En reforma de vivienda con más de dos años de antigüedad, y siempre que el material aportado por la empresa no supere el 40 % de la base, se aplica el 10 %. Los honorarios de proyecto y dirección de obra van al 21 %. Sobre 80.000 € de obra, elegir mal el tipo son 8.800 € de diferencia, así que conviene que el presupuesto lo separe con claridad.
Cómo pedir presupuestos comparables
Manda a las tres empresas el mismo documento: plano o croquis con medidas, lista de estancias, qué instalaciones quieres renovar, nivel de acabado y si la vivienda estará vacía. Sin eso, cada una presupuesta una obra distinta y la comparación no significa nada. Si quieres, empieza por nuestro cuadro de precios por partida y úsalo como plantilla.